Surabaya (beritajatim.com) – Kasus gugatan sederhana penghuni Apartemen One Icon kepada PT Pakuwon Jati Tbk di Pengadilan Negeri Surabaya sedang belangsung hingga kini. Sejak 2023 lalu penghuni telah meminta pengembang untuk membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Surat bernomor 02/01.Sby/V/2023 ditujukan Ir. Fitrah Nur, M.Si. Direktur Rumah Umum dan Komersial Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Direktorat Rumah Umum dan Komersial Kementerian PUPR.
“Ya benar,” kata Rudy Widjaja salah satu pemilik apartemen dikonfirmasi beritajatim.com, Senin (9/12/2024).
Dalam surat tersebut perwakilan Pemilik Apartemen One Icon Surabaya bermaksud untuk menyampaikan hal-hal sebagai berikut:
1. Bahwa sudah 5 (lima) tahun terhitung dari waktu serah terima pertama kali sampai dengan saat ini, PPPSRS di One Icon Surabaya belum dibentuk.
Padahal sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, Pemilik wajib membentuk PPPSRS, paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Masa transisi di perhitungan 1 (satu) tahun sejak serah terima pertama kali.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 59 ayat (2) jo 74 ayat (1) jo Pasal 75 ayat (1) Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU 20/11).
2. Bahwa Para Pemilik sudah mengirimkan surat kepada Pelaku Pembangunan dengan nomor surat 001 pada tanggal 3 Mei 2023 perihal Pembentukan PPPSRS.
Dalam surat tersebut Para Pemilik mengingatkan kepada Pelaku Pembangunan untuk segera memfasilitasi pembentukan PPPSRS di One Icon Surabaya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Akan tetapi surat tersebut tidak mendapatkan tanggapan dari Pelaku Pembangunan.
Berdasarkan hal tersebut dan mengingat banyak warga yang tidak memahami hak dan kewajibannya khususnya tentang pembentukan PPPSRS dan pengelolaan rumah susun, maka kami memohon kepada Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dalam hal ini Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Kota Surabaya dan Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) untuk dapat melakukan Sosialisasi Peraturan Perundang-Undangan yang berkaitan dengan Pembentukan PPPSRS dalam rangka melakukan pembinaan kepada kami.
Hal ini berdasarkan Pasal 40 ayat (1) dan ayat (3) Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2011 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (Permen 14/21)hanya bersifat komplementer. Hal ini sesual Pasal 75 ayat (1) UU 20/11 sebagai berikut:
Pasal 75 ayat (1) UU 20/11 menyatakan “Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir…”. Hal ini dipertegas kembali dalam Putusan MK Nomor 85/PUU-XIII/2015 khususnya dalam pendapat ahli yang menyatakan:
Sebagai salah satu subjek yang diatur undang-undang, keterlibatan pemilik dalam pembentukan PPPSRS adalah sebagal penyandang kewajiban utama.
Dalam artinya, beban tanggung jawab pembentukan PPPSRS ada pada pemilik rumah susun. Sedangkan pelaku pembangunan terlibat dalam pembentukan PPPSRS sebagai fasilitator pembentukan.
Kewajiban memfasilitasi yang dibebankan undang-undang kepada pelaku pembangunan bersifat komplementer. Kewajiban tersebut muncul lebih karena kedudukan pelaku pembangunan sebagal pihak yang melakukan pembangunan dan mengetahui secara persis segala hal yang berkenaan dengan proses pembangunan, bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama dari satuan rumah susun.
3. Peran Pelaku Pembangunan dalam pembentukan PPPSRS hanya sekedar memfasilitasi yakni memberikan segala fasilitas dan bantuan yang diperlukan.
Pelaku pembangunan DILARANG TURUT CAMPUR pembentukan PPPSRS sebagaimana dinyatakan dalam Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21/PUU-XIII/2015 sebagai berikut:
“…pengertian “memfasilitasi” tidak lagi semata-mata dimaknal memberikan segala fasilitas dan bantuan yang diperlukan bagi terbentuknya PPPSRS melainkan turut campurnya pelaku pembangunan sedemikian jauh dalam proses dan pemilihan pengurus PPPSRS, bahkan tidak jarang sampai berujung konflik.
Bentuk fasilitasi oleh Pelaku Pembangunan tersebut merupakan sarana untuk memberikan segala kebutuhan pembentukan PPPSRS, paling sedikit berupa Penyediaan ruang rapat dan kelengkapannya, paling kurang meliputi meja, kursi, papan tulis/alat tulls, pengeras suara, dan penggunaan papan/media informasi kepada warga Pemilik dan/atau Penghuni.
4. Dalam hal Pelaku Pembangunan tidak melaksanakan kewajibannya memfasilitasi terbentuknya PPPSRS, maka pemerintah selaku pembina dapat melakukan intervensi terhadap pembentukan PPPSRS termasuk mengambil alih peran pelaku pembangunan untuk memfasilitasi para pemilik untuk pembentukan PPPSRS, hal ini sebagaimana dinyatakan dalam dalam Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21/PUU-XIII/2015 sebagai Berikut:
“Mahkamah berpendapat bahwa Pemerintah tidak dapat melepaskan diri begitu saja apabila pelaku pembangunan tidak melaksanakan kewajibannya memfasilitasi pembentukan PPPSRS sebagaimana
diharuskan oleh Pasal 75 ayat (1) UU Rumah Susun dan/atau terdapat bukti- bukti yang cukup kuat bagi Pemerintah untuk tiba pada penilaian bahwa pelaku pembangunan telah dengan sengaja menafsirkan pengertian “memfasilitas!”…”
5. Tahapan pertama dalam persiapan pembentukan PPPSRS yakni SOSIALISASI. Sebagaimana diatur dalam Pasal 87 PP 13/21, sebagai berikut:
“Persiapan pembentukan PPPSRS dilakukan tahapan: (a) sosialisasi kepenghunian; (b) pendataan Pemilik dan/atau Penghuni; dan (c) pembentukan panitia musyawarah.”
Tahapan tersebut teknis penyelenggaraannya SOSIALISASI tersebut diatur dalam Peraturan Menteri PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tentang PPPSRS, salah satunya ditekankan bahwa sosialisasi dilakukan oleh Pelaku Pembangunan yang dilaksanakan secara transparan.
Atas dasar itu, kami para pemilik Apartemen One Icon Surabaya, memiliki kewajiban untuk membentuk PPPSRS dan meminta kepada pelaku pembangunan untuk segera memfasilitasi pembentukan PPPSRS yakni
yakni menyelenggarakan sosialisasi pembentukan PPPSRS.
Mengingat terhitung 5 (lima) tahun sejak serah terima pertama kali belum juga di bentuk PPPSRS, maka kami ingatkan bawa selambat-lambatnya 2 minggu setelah surat ini di terima untuk segera dilaksanakan persiapan sosialisasi pembentukan PPPSRS.
Apabila dalam jangka waktu tersebut permintaan kami tidak dipenuhi, maka kami para pemilik Apartemen One Icon Surabaya akan meminta kepada Dinas dan Kementerian PUPR untuk melakukan sosialisasi pembentukan PPPSRS karena pelaku pembangunan tidak melakukan kewajibannya untuk memfasilitasi.
Tanggapan PUPR
Sementara itu Direktur Rumah Umum dan Komersial Kementrian PUPR Ir Fitrah Nu Msi melalui surat HK 03- Ru/215 tanggal 21 Mei 2023 telah mengirimkan Surat Tanggapan Permohonan Sosialisasi Tentang Pembentukan PPPSRS Apartemen One Icon Surabaya dan meminta Kepala Dinas Perumahan Rakyat dan, Kawasan Permukiman serta Pertanahan Kota Surabaya untuk melakukan sosialisasi.
1. Berdasarkan permasalahan yang disampaikan dalam surat oleh para perwakilan pemilik Apartemen One Icon Surabaya terdapat beberapa informasi diantaranya yaitu :
a. Apartemen One Icon Kota Surabaya telah terbangun sejak tahun 2012 dan sudah selesai pembangunannya pada tahun 2018, namun sampai saat ini belum terbentuk PPPSRS maka Perwakilan Pemilik Apartemen One Icon melakukan Permohonan Sosialisasi Tentang Pembentukan PPPSRS Apartemen One Icon Surabaya.
2. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun pada Pasal 74 ayat (1) disebutkan bahwa “Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS”. Pembentukannya sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (2) Peraturan Menteri PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, disebutkan bahwa “Pembentukan PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan paling lambat 6 (enam) bulan sebelum masa transisi berakhir”.
Masa transisi sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (4) Peraturan Menteri PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, disebutkan bahwa “Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada Pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh Sarusun”.
3. Dalam pembentukan PPPSRS sesuai dengan Permen PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, Pasal 3 menyebutkan bahwa pembentukan PPPSRS terdiri dari Persiapan Pembentukan PPPSRS dan Pelaksanaan Musyawarah, Pelaksanaan persiapan pembentukan PPPSRS dilakukan melalui tahapan sebagai berikut:
a. Sosialisasi kepenghunian
b. Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni, dan
c. Pembentukan panitia Musyawarah.
4. Berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menyatakan Pemerintah dalam hal ini Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Kota Surabaya mempunyai tanggung jawab melakukan pembinaan, Salah satu bentuk pembinaannya berdasarkan Pasal 40 ayat (4) Permen PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun yakni: pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS oleh Pemilik dan pengawasan terhadap fasilitasi pembentukan PPPSRS oleh Pelaku Pembangunan.
5. Berkaitan permohonan Sosialisasi tentang Pembentukan PPPSRS dari para pemilik, Pemerintah dalam hal ini Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Kota Surabaya pembina dapat melakukan sosialisasi peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pembentukan PPPSRS, sebagaimana diatur dalam Pasal 40 ayat (3) Peraturan Menteri PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
6. Dalam hal Pemerintahan Kota Surabaya, belum memiliki peraturan walikota tentang pembentukan PPPSRS, maka pembentukan PPPSRS dapat mengacu pada Peraturan Menteri PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
Keberadaan peraturan di daerah tentang PPPSRS tidak bersifat wajib sebagaimana diatur dalam Pasal 40 ayat (2) Peraturan Menteri PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, disebutkan bahwa “Dalam hal diperlukan, Pemerintah daerah dapat membentuk peraturan di daerah dengan berpedoman pada Peraturan Menteri ini”.
7. Berdasarkan hal tersebut di atas kami menyarankan agar Pemerintah Daerah Kota Surabaya memberikan peringatan kepada Pelaku Pembangunan untuk segera memfasilitasi pembentukan PPPSRS Apartemen One Icon, mengingat sudah lebih dari 1 (satu) tahun terhitung dari pembangunan selesai.
8. Sehubungan dengan hal tersebut, Direktorat Rumah Umum dan Komersial Direktorat Jenderal Perumahan akan senang hati dalam membantu dan mendampingi Pemerintah Kota Surabaya dalam menyelesaikan permasalahan PPPSRS di Kota Surabaya.
Tanggapan Pakuwon Jati Tbk
Sementara itu pada 4 Juli 2023 PT Pakuwon Jati Tbk telah memberikan tanggapan melalui Sutandi Purnomosidi Direktur Pakuwon Jati Tbk dengan Nomor surat : 0818/DIR. MAR/07/23
Membaca dan memperhatikan Surat Saudara Nomor : 05/01.Sby/VI/2023, tanggal 23 Juni 2023, perihal : Undangan Acara Sosialisasi dan Pembinaan dari Dinas Perumahan Kota Surabaya dan Kementrian PUPR, maka melalui surat ini, kami kirimkan tanggapan dan sekaligus pemberitahuan, bahwa kami masih melakukan kajian hukum mengenai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) di One Icon Residence, Tunjungan Plaza 6. Atas perhatian dan kerjasama Saudara, disampaikan terima kasih.
Tanggapan Pemkot Surabaya
Pemkot Surabaya melalui Kepala Dinas PUPR Ir Irvan Wahyudrajad, MMT pada tanggal 25 Agustus 2023 telah mengirimkan surat balasan dengan No: 600.1.15/17767/436.7.4/2023.
Isi Surat: Menjawab surat Saudara nomor 09/01.TP.Sby/VIII/2023 tanggal 4 Agustus 2023 perihal Permohonan Sosialisasi Perwali No. 19 Tahun 2023 yang dikirimkan oleh Perwakilan Pemilik One Icon Surabaya, dengan ini disampaikan bahwa Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Serta Pertanahan Kota Surabaya sedang berkoordinasi dan konsultasi terkait peraturan Perundang-undangan PPPSRS pada Kawasan Superblok dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Direktorat Jenderal Perumahan Direktorat Rumah Umum dan Komersial.(ted)