Bisnis.com, JAKARTA — Implementasi insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) menimbulkan perbedaan dampak yang cukup signifikan antara segmen rumah tapak dan hunian vertikal.
Meski pemerintah resmi memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN DTP 100% hingga Desember 2026, tapi efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih timpang akibat karakteristik siklus konstruksi apartemen yang belum selaras dengan jangka waktu regulasi.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengungkapkan interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran dinilai menjadi faktor utama penyebab adanya perbedaan efektivitas penyerapan insentif PPN DTP di sektor hunian tapak dan vertikal. Sehingga menciptakan ketidakpastian bagi pengembang dan konsumen.
“Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang,” kata Ferry dalam Media Briefing, Rabu (7/1/2026).
Dia menjelaskan, PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Masalahnya, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni.
Sejalan dengan hal itu, interval peraturan yang hanya setahun sekali membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung.
“Orang khawatir jika bangun banyak, peraturannya tidak berlaku lagi tahun depan. Padahal, penghematan 11% dari harga Rp1 miliar itu mencapai Rp110 juta, sangat signifikan bagi konsumen,” imbuhnya.
Kondisi berbeda terlihat pada segmen rumah tapak komersial, di mana sejumlah pengembang rumah tapak komersial mengungkap implementasi PPN DTP dinilai signifikan mendorong penjualan sepanjang 2025.
Sekretaris Jenderal Apersi, Deddy Indrasetiawan, mengungkapkan bahwa perpanjangan insentif tersebut terbukti efektif dalam menjaga tren positif penjualan hunian di tengah tantangan ekonomi global.
Dia menjelaskan, keberhasilan stimulus ini tercermin dari catatan kinerja sepanjang tahun lalu. Apersi mencatat, pada 2024, volume penjualan properti mengalami lonjakan hingga 82% berkat sokongan insentif serupa.
“Karena dengan adanya PPN DTP biaya untuk pajak PPN dapat dialihkan untuk kebutuhan lain dari pembeli. Terbukti pada 2024 penjualan properti meningkat 82% dengan adanya PPN DTP,” jelasnya.
Kebut Unit Ready Stock
Seiring dengan dampak positif yang nyata tersebut, manajemen PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) mengaku tengah bersiap memacu ketersediaan unit hunian siap huni (ready stock) guna menangkap peluang perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) pada 2026.
Direktur Ciputra Development, Harun Hajadi mengungkapkan bahwa kelanjutan insentif fiskal ini merupakan angin segar bagi daya beli konsumen di sektor real estat. Menurutnya, CTRA berkomitmen memastikan para pelanggan dapat menikmati fasilitas tersebut dengan mempercepat proses konstruksi agar memenuhi kriteria serah terima yang ditetapkan pemerintah.
“Tentu PPN DTP sangat menguntungkan konsumen, kami berterima kasih kepada pemerintah yang sudah menanggung PPN bagi pembeli rumah. Kami akan mengusahakan konsumen mendapatkan insentif tersebut karena jika tidak tentu mereka akan komplain,” ujar Harun kepada Bisnis.
Senada, emiten properti PT Metropolitan Land Tbk. (MTLA) atau Metland mengungkap perpanjangan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) pembelian rumah bakal berkontribusi positif terhadap kinerja perseroan sepanjang tahun ini.
Direktur Metland Olivia Surodjo menjelaskan bahwa kebijakan insentif fiskal tersebut menjadi salah satu pendorong utama dalam capaian marketing sales sepanjang 2025. Hingga periode September 2025, separuh penjualan produk hunian tercatat memanfaatkan fasilitas tersebut.
“Hingga September tahun 2025, lebih dari 50% marketing sales penjualan produk hunian MTLA memanfaatkan insentif PPN DTP,” ujar Olivia saat dihubungi Bisnis, Selasa (6/1/2026).
Menurut Olivia, kepastian regulasi dan periode program yang terencana sejak awal memberikan dampak besar bagi pengembang dalam menyusun strategi penjualan.
Kendati mendapat sambutan positif dari kalangan pelaku usaha, ekonom menilai pemberian insentif ini hanya sekedar memberikan Perbaikan secara sektoral. Direktur Ekonomi Digital Center of Economic and Law Studies (Celios) Nailul Huda berpandangan insentif PPN DTP belum terbukti menjadi katalisator pertumbuhan ekonomi nasional.
Huda merujuk pada data kuartal III/2025, saat periode PPN DTP 100% berlangsung, pertumbuhan sektor konstruksi tercatat sebesar 4,21% dan jasa real estate ada di angka 3,95%. Posisinya, masih tertinggal jauh di bawah angka pertumbuhan ekonomi total sebesar 5,04%.
“Jadi, memang tidak berpengaruh banyak terhadap pertumbuhan ekonomi. Penjualan semen pun, juga mengalami penurunan di tahun 2025. Artinya, pemberian insentif memang tidak mendorong perekonomian secara signifikan,” ungkapnya.
Kendati ada perbaikan secara sektoral dibandingkan periode tanpa insentif, Huda menilai dampak PPN DTP terhadap penguatan daya beli masyarakat secara luas masih sangat minim.
Senada dengan itu, Dosen dan Ekonom Universitas Paramadina Wijayanto Samirin menilai kebijakan PPN DTP 2026 cenderung terlalu kecil untuk menggerakkan mesin ekonomi sebesar Indonesia.
“Kebijakan tersebut terlalu minimalis, baik dari nilai insentif dan jumlah rumah yang mendapatkan insentif. Tidak akan terlalu berdampak dalam mendorong daya beli dan menstimulus pertumbuhan ekonomi,” Ungkap Wijayanto.