Bisnis.com, JAKARTA — Insentif Kredit Usaha Rakyat atau KUR Perumahan tidak akan berdampak signifikan tanpa diiringi kebijakan yang berdampak terhadap pemulihan daya beli masyarakat.
Managing Director PT Leads Property Services Darsono Tan menilai insentif Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan yang digulirkan pemerintah dapat membantu mendorong sektor properti tetapi belum mampu menyelesaikan persoalan utama yang tengah dihadapi masyarakat, yakni melemahnya daya beli kelas menengah.
Dia menjelaskan insentif berupa bunga KPR rendah, uang muka (DP) kecil, hingga pembebasan pajak pembelian properti memang dapat menjadi stimulus tambahan. Namun, dampaknya akan sangat terbatas bila daya beli masyarakat tidak segera dipulihkan.
“Insentif KUR Perumahan sangat membantu, tetapi saat ini daya beli masyarakat masih rendah. Jadi meskipun ada bunga KPR rendah, DP kecil, atau pembebasan pajak, efeknya ke sektor properti tetap kecil kalau daya beli masyarakat tidak membaik,” ujarnya kepada Bisnis dikutip, Kamis (2/10/2025).
Menurutnya, yang paling ditunggu pasar adalah program ekonomi menyeluruh dari pemerintah agar pendapatan masyarakat meningkat.
Darsono juga menyarankan beberapa langkah strategis untuk memacu sektor properti.
Pertama, kata dia, dengan menurunkan suku bunga KPR yang dinilai masih cukup tinggi. Kedua, menerapkan kebijakan DP nol persen. Ketiga, memperluas insentif pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk rumah pertama, dari batas harga Rp2 miliar menjadi Rp3 miliar.
Selain itu, Darsono menekankan perlunya insentif khusus bagi developer agar biaya perizinan rumah susun atau apartemen murah bisa ditekan. Ia menilai, pemberian insentif pajak untuk pembangunan apartemen dengan harga di bawah Rp1 miliar akan mampu menarik lebih banyak pembeli.
Tak hanya itu, pengembangan hunian ramah lingkungan (green housing) juga dinilai penting untuk menarik generasi muda. Pemerintah bisa memberikan stimulus kepada proyek perumahan berkonsep berkelanjutan dengan harga jual maksimal Rp3 miliar.
“Jangan lupa, insentif PPN gratis seperti saat pandemi juga terbukti efektif meningkatkan penjualan. Kebijakan semacam ini layak dipertimbangkan kembali,” imbuhnya.
KUR Perumahan
Sementara itu, Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan program Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan dinilai memiliki peran penting dalam memperkuat ekosistem perumahan nasional. Skema ini tidak hanya membantu UMKM kontraktor di sisi penyediaan, tetapi juga memberi akses pembiayaan bagi individu pelaku usaha yang membutuhkan hunian untuk menunjang aktivitas usaha.
Namun, jika berbicara mengenai daya beli kelas menengah, insentif KUR masih dipandang belum cukup. Pasalnya, plafon pembiayaan yang ditawarkan berkisar Rp10 juta–Rp500 juta dengan subsidi bunga hanya berlaku selama 5 tahun.
Sementara itu, lanjutnya segmen kelas menengah cenderung mencari rumah dengan harga di atas Rp500 juta, sehingga kelompok ini relatif tidak tersentuh oleh kebijakan tersebut
Pasalnya untuk kelas menengah yang membeli rumah murni sebagai hunian pribadi, tantangannya lebih kompleks, mulai dari cicilan KPR dengan bunga tinggi, kewajiban DP, biaya hidup yang meningkat, hingga pertumbuhan pendapatan yang tak sejalan dengan kenaikan harga rumah.
Menurutnya, kelas menengah membutuhkan insentif yang lebih langsung menyentuh sisi konsumen. Beberapa opsi yang dapat dipertimbangkan antara lain bantuan DP, bunga KPR ringan dan fleksibel, skema pembiayaan kreatif, hunian semi/full furnished, hingga relaksasi pajak seperti PPN-DTP.
Meski demikian, keberadaan KUR tetap membawa manfaat. Individu yang sudah memiliki tanah dapat memanfaatkannya untuk membangun rumah, merenovasi, atau bagi pelaku usaha yang sulit mengakses pembiayaan konvensional.
Ke depan, untuk benar-benar merangsang sektor properti, sejumlah langkah tambahan dinilai perlu ditempuh pemerintah, antara lain yakni subsidi bunga KPR bagi pembeli rumah pertama untuk meringankan cicilan.
Dilanjutkan dengan relaksasi PPN dan BPHTB agar harga rumah lebih terjangkau. Tak hanya itu, dukungan kredit konstruksi berbunga rendah bagi developer agar harga jual kompetitif.
Tak luput, skema pembiayaan rumah seken, mengingat segmen ini memiliki suplai besar dengan harga relatif rendah.
Selain insentif, sinergi pemerintah dan developer juga menjadi faktor penentu pamor sektor properti. Beberapa langkah yang direkomendasikan antara lain menjaga stabilitas suku bunga, mempercepat pembangunan transportasi publik, memangkas biaya perizinan, serta menghadirkan inovasi produk properti yang terjangkau, modern, dan sesuai gaya hidup generasi muda.
“Kolaborasi dalam menyediakan hunian terjangkau adalah kunci untuk menghidupkan kembali sektor properti sekaligus menjawab kebutuhan nyata masyarakat, khususnya kelas menengah,” katanya